| 房价越来越高，这始终是中国社会一个重大的民生问题。而房地产泡沫一旦破裂，将会影响的普通人也很多。如今，对于征收房地产税的讨论越来越多，房地产税是解决房价问题的好方法吗？今天，陈平老师就专门就房地产税的意义和征收策略，讲一讲他的看法。世界各国多次发生房地产泡沫，一个非常重要的原因，就是混淆了房地产的双重属性。一种属性是人权的基本权利，什么呢？衣食住行。现在大家穿衣已经问题不大，吃饭问题也不是非常大，但是住成了非常大的问题。你只有保障居民的住房，才可能有安居乐业，才会有社会稳定。那么这里带有很大的社会福利的性质，就不应该鼓励市场投机和竞争。但另外一方面，现在货币实际上是个信用货币，各个国家政府都有可能出现财政赤字的时候，滥发钞票，然后通货膨胀、资产贬值。想要用实物来保值的，大伙都明白，土地带不走，房子你在住，所以就把买地买房变成资产保值的主要手段。那么中国现在最大的问题是什么呢？最大的问题就是没有收房产税。所以大量的投机资本，发现实体经济赚钱越来越困难，就都涌到房地产里面来，把房地产作为一个投资的对象，而不是自己居住的对象。因为产业布局一改变，地价也会改变。像底特律，原来是汽车城，但后来美国的汽车公司输给了日本、德国的汽车公司，马上就有大量工人失业，工厂关闭，然后怎么样？房地产崩盘了，很多房子根本卖不出去。一个美金、十个美金你就能买到，但是买了之后要交房产税，你交得起吗？所以这资产是负的。因为它的财政收入很大程度上是靠土地增值的收入分成，所以中国现在的什么户口问题也好，房地产泡沫问题也好，全是财政税收制度不合理的问题。这不是什么解决户口问题就能解决的，也不是搞各种各样的规则限制买房或者限制房地产交易，来保持房价不让它跌，也不敢征收房地产税，这就把一大片经济给掐死掉。我的解决办法很简单，金融市场你要搞活，就一定要让它流动。你现在卡住，不让有需求的人去买房，也让资金被套牢，想要从房地产里面脱手出来，转到其他行业，其他地区投资的人，不能卖房。这是干嘛呢？地方政府保住眼下的财政收入，但是没有办法创造就业，经济增长速度放慢，也是个死棋啊。我解决这个问题的办法很简单，处理房地产泡沫的问题，其方法就跟处理美国金融市场上的垃圾债问题是类似的。什么叫垃圾债？垃圾债就是投资那些风险很高的企业，宣传忽悠人家来买，说高风险会有高收益，结果一进去买以后被套牢了。中国当年国有银行上市本来有大量的坏账，西方认为中国的国有银行都该破产，但是你让投资银行的人来看，怎么会破产？中国的国有银行有那么多的网点，网点分布建设要投资多少钱？你只要把坏账剥离出来，冻结一下，变成一个资产管理公司。所以我现在提供一个方案，大家可以讨论，具体怎么操作，很多人是有经验的，我只提一个思路。中国现在有大数据，而且全国的土地理论上都属于国家的，所以非常好办。中国现在已经在做，但是可以加快，就说普遍的房地产登记。我认为不光是要登记城市的房地产，包括农村的房地产也全部都要登记。你有多少宅基地，有多少房子，建筑面积多少？你这院子是拿来干什么？很多说是农村地，实际上已经变成商用地了。城市里面也一样，你这个房子产权到底是谁的？在谁的名下？里面有没有人住？你是空置的，还是租出去的？租出去你是合法的，还是明明是小区的居住房，然后你变成很多小商户的商业用房？现在农民不交农业税，征收个人所得税起征点越来越高，也就是报税的人群比例越来越小，这个将是中国社会管理的极大漏洞。所以我主张现在根本不需要忙着搞什么户口改革。你先做第一条，城乡统一的财产登记，尤其是不动产的登记，而且必须全国联网。登记完了以后，中国要给一个时间，比如说半年或者一年，全国所有的城乡居民，也包括在中国长期居住、购买了中国不动产的这些居民，都要自己申报：你的不动产到底是什么时候买的？以谁的名义买的？付款的钱是你自有的？还是从银行贷款的？自有的资金收入从哪里来？到底是你的工资储蓄，还是父母的、亲友的支持，或者是你有其他收入？我认为这都必须要申报。第二条信息掌握了以后，我就可以计算未来的房地产税率，所有的人都必须交房地产税。为什么？将来的基础设施建设和公共服务，比如说学校、医院、道路有关的服务，钱从哪里来？主要应该从房地产税得来。为什么呢？如果靠企业交所得税，或者工人交所得税，不合理。因为农民工在你这里创造价值，但是没有买房，住的生活条件很差，负担都到了所得税上去了，缺口都到了社会保障的黑洞里去了，这个不合理。所以西方国家劳动力的流动，到底去东部的城市找就业，还是到西部和南方的城市找就业，其实都取决于与当地经济相关联的，房地产税征收的规模和税率。所有的中国居民都要申报，你住三个月或者半年以上的，就算是当地的长期居民。我就保证你第一套房子低税，但是必须收税。你说我第二套房子是给子女准备，子女没有成年，可以。那么我给你第二档税率，允许你保留低税，但比你自住房的税率要高，当然也绝对不可以免掉房产税。为什么？因为你越是要用来教育，或者说要用来养老，那就越需要地方政府的支持。第三栋房子，你说你要养老，我再给你一个税率。三栋房总够了吧？然后剩下来的房，三套住宅以上的房，我收累进的房产税，让你想拿这个房来保值，来投机都不行。因为房子是拿来住的，不是拿来炒的。这样中国马上就可以解决贫富差距、城乡对立、两极分化的问题。我在这里讲的是住房，不是商业房，商业房你可以租出去，所以可以竞争、竞价，这是另外一种行为。我讲的是居住的房子，你一个人占很多房，就一定要处理。这样反腐就非常容易处理了，大量的贪官，据说有几十套房产，不敢放在自己的名下，以别人的名义买了房。你只要不报，这房子就算他的，他们天上飞下来一栋房子。但是他们也得申报。如果这些房子是用合法的手段取得的，怎么样？你就把这些房当成一个垃圾债券处理。我建议各级地方政府可以设立中期发展基金，房地产你自己不住，准备拿来投资，投资变投机，现在投机被套牢了，这些房子怎么办？很简单，你把产权送给政府，政府交换给你投资基金。但是问题就来了，这个垃圾债券怎么定价？我告诉你，现在不定价，你只需要选择要保留多少栋房产？哪些房产要把它放到中期基金，哪些房产要把它放在长期基金？至于现在的房价，比如每个平米1万、3万，这都是泡沫，不可能的。将来收了房产税以后，房地产价格一定会大跌。跌了以后，你才知道房产的实际价值，转换成投资金，是多少价格。收了税以后，市场震荡一阵以后才能定。你现在拿的实际上还是股份，股份以后才能变成估值是多少。所以各级地方政府可以盘活房地产，但是不用害怕房地产市场崩盘，然后造成大规模的社会动荡，不会的。所有的人都活了，套牢的人资金也有出入，地方政府要调产业结构也行，这就变成了一个有序分流的过程。因为各个城市、各个省、各个地区的房地产泡沫情况不一样，所以等到数据都出来以后，各个省、各个市可以自主决定房地产转换的税率，或者折扣率多少。不过目标要保证，之前我讲房地产的收益投资，平均回报率不能让它超过实体经济一定的幅度，比如不能超过实体经济平均利润率的10%或者20%。然后我还要给一个建议，就是资本的流动、房地产的流动要和人口的流动相结合。现在内地的知识分子、内地的人才留不住，都往沿海跑，劳工大量地往沿河跑，这个情形是不能持续的。那该如何鼓励资本、人才和劳力往内地移动呢？我觉得中央在协调各个地方政府房地产政策的时候，可以给一个定量的指导，也可以和我前面讲的，建议央行的分支机构，不同的地区要出台不同的政策相呼应。比如说，原来所谓的胡焕庸线，也就是瑷珲腾冲线以东，只有百分之三十几的土地，密集了百分之九十几的人口；但以西，广大的土地没有开发，这是非常不合理。要让市场有序流动的话，我建议在内地瑷珲腾冲线以西的这些省和地区，可以适度放宽拥有房地产的空间，或者说放宽保护私有产权的空间。但是在胡焕庸线以东的地区，特别现在要发展的长三角、珠三角，我认为要出台一个政策，商业用地只许租地，而不许买地，租地的租金就变成中国财政部的主要收入来源。然后拿租金来保证基本建设也好，或者是社会保障也好、医疗保障也好、教育也好，要比收税成本低得多。如果照我的思路去看，我认为把中国的房地产市场盘活、土地市场盘活、调整经济结构，是不难的。中国有社会主义优越性，要处理房地产泡沫，只要思路对头，就是把市场搞活，但是要定向有序地流动，这两者是可以兼顾的。但是思路要打开，用原来的供求关系的思路，掐供给和掐需求，不许外国人买房，这都是不聪明的办法。所以我们要有全世界的眼光，要有发展战略，然后才能够活学活用，做到市场有活力、有创新，但是又有序流动，抑制短期投机，鼓励中长期投资。 |